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マイホームを売却した場合について、整理しました。
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目次
マイホームを売却したときの税金
確定申告が必要になるかも
マイホームを売却すると、
所得税の確定申告をする
必要が生じる場合があります。
売却益（これを“譲渡益”といいます）が
発生する場合には、所得税と住民税の
課税の対象となるので、申告が必要です。
申告しなきゃバレない？
いえ、絶対にバレます。
きちんと申告しましょう。
不動産の売却による損益の計算方法
さて、いったい何をもって
「売却益」というのでしょう。
それは、下記の算式によります。
＜譲渡価額＞
マイホームの売却代金のこと。
＜取得費＞
売却したマイホームの購入代金と
購入時の手数料、改修費用の合計。
建物部分については、減価償却といって
徐々に価値を目減りさせる計算が必要です。
したがって、建物部分の購入金額が
2,000万円だったとして、時が経過すると
その価値は2,000万円よりも低くなります。
“購入代金がわからない”
そんなときには、譲渡価額の5％相当額を
取得費とする「概算取得費」という方法が
認められています。
＜譲渡費用＞
これはマイホームを売却するために
かかった費用のこと。
仲介手数料、測量費用、契約書の印紙代、
建物を取り壊して売却する場合には
その取壊費用もここに加えます。
＜特別控除＞
マイホームを売却した場合、
一定の要件を満たせば
3,000万円の特別控除が
使えます。
つまり、マイホームを売却しても、
売却代金が3,000万円以下であれば、
税金はかかりません。
以下、この規定を中心に整理していきます。
売却によって益が出る場合
① 3,000万円の特別控除
これは所有期間の長短に関係なく、
マイホームを売却したときに
使える特例です。
適用要件はいろいろと
細かい話もありますが、
「売却先が親子や夫婦、
親族、自分の会社などの
特別な関係者でないこと」
これにまずは気をつけましょう。
自宅を親族や自分の会社に売っても
適用はありませんので。
普通に住んでいたマイホームを
手放すことになったので、
地元の不動産屋に声をかけて
第三者に売却することになった。
直近数年間で不動産を
売却したことはない。
こういう事例であれば、
まず適用がありますが、
適用を受けるためには
確定申告での意思表示が
必要です。
② 10年超居住の場合の特別税率
売却した年の1月1日時点で
所有期間が10年を超える
マイホームを売却した場合には、
上記①の3,000万円の特別控除を
受けたあとの売却益に対して
軽減税率を適用できます。
売却代金ではなく、売却による利益が
3,000万円を超える場合には
①とこちらの特例を併用することで
税負担を軽減できます。
本来であれば所得税と住民税合わせて
20%かかるところが14%になります。
ただし、売却による利益が6,000万円を
超える場合には、その超える部分に
ついては20%が課税されます。
③ 買換え特例
売却した年の1月1日時点で
所有期間が10年を超える
マイホームを売却して、
代わりのマイホームを
購入した場合には、
売却したときの売却益を
買い替えたマイホームの
売却時まで繰り延べると
いうものです。
基本的な考え方としては、
売った家よりも高い価格の
家を購入する場合には
これを使うことで
課税を将来に繰り延べる
ことが期待できます。
留意点としては、
上記①や②との
併用ができないこと。
買い替える家に
一定の要件があること。
①で無税になるなら、
それを使えば完結します。
①を使っても税が
発生するような場合には
③の適用を検討すれば
いいでしょう。
売却によって損が出る場合
通常、土地や建物を売却して
損が出たとしても、
それを個人の給与所得や事業所得から
差し引くことはできません。
しかし、マイホームを売却して
損が発生した場合には、
一定の要件をクリアすれば
損を差し引いて、
引き切れない場合には
さらに3年間の繰越が
認められています。
① 損益通算と繰越控除（買換え）
売却した年の1月1日現在で
5年を超えて所有するマイホームを
売却して損が発生した場合で、
買い替えたマイホームに10年以上の
住宅ローンがあるときには、
売却による損失を他の所得から
差し引くことが認められます。
② 損益通算と繰越控除（売却）
売却代金より住宅ローンの
残債の方が多い場合には、
その差額を限度として
損益通算を認めようと
いう制度です。
売却代金が1,000万円、
住宅ローンが1,300万円
残っている場合、
300万円を限度として
マイホームの売却損を
損益通算に使うことが
できます。
売却した方に給与所得や
事業所得がある場合には、
税負担の軽減になります。
まとめ
マイホームを売却して
損が出た場合には
基本的に無税ですが、
申告を行うことで
他の所得からの税金を
さらに減額できる
ことがあります。
最後に
これらの特例の適用には
一定の要件があります。
つまり、事案ごとに
個別に検討が必要です。
したがって、実際の適用を
考える場合には、
早めに税理士にご相談下さい。
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【編集後記】
ブログをほぼ書き終えた昼前に
なんかいまいちやる気が出ないと
思いつつ、Instagramをチェックすると
フォロワーさんから耳寄り情報が。
隣町まで車を走らせてついに撮りました。
エヴァンゲリオン新幹線と
ドクターイエローのコラボ！
俄然やる気がわいてきました(^^)
えぇ、単純な人間なんです。
【昨日の一日一新】
中島埠頭での夕陽撮影
モンキーブレッドのスコーン
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■ 石田修朗税理士事務所HP
開業支援・経営計画支援の石田修朗税理士事務所
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石田 修朗
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