＜消費税＞不動産賃貸に係るイレギュラーな収入の取扱い

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家賃以外の収入の取扱いとその性質について書き記します。

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中途解約に伴う違約金

所有する不動産賃貸物件に空室が出た場合、
新しい賃借人を求めて募集をかけます。

新しい入居者がすぐに見つかればいいですが、
数ヶ月の期間を要することもあります。

空室の間は家賃収入が途絶えます。

オーナーとしては、現在の入居者が
退去したらすぐに次の入居者を
入れたいのは当然のことです。

この空白の期間が生まれるのを避けるために、
「退去時は退去の〇ヶ月目に通知すること」
という契約を交わすことが一般的です。

にもかかわらず、
「すぐに出ます」という入居者がいた場合には、
〇ヶ月分の家賃相当額を違約金として請求します。

この違約金の性質は、「中途解約されたことに伴い
生じる逸失利益を補てんするための損害賠償金」です。

したがって、対価性のないものとなるため、
消費税の課税の対象とはなりません。

一方、賃貸借契約の契約期間終了後において
も入居者が立ち退かない場合に、その入居者から
規定の賃貸料以上の金額を受け取ることがあります。

この場合に受領する金額は、入居者が正当な権利なくして
使用していることに対して受け取る割り増し賃貸料であり、
対価性があります。

したがって、通常の家賃と同様に、
消費税の課税の対象となります。

住宅の貸付けの場合には非課税取引に、
それ以外の場合には課税取引になります。

入居者が退去する場合に、契約時に預かった保証金から
原状回復費用相当額を引き去ることがあります。

この引き去り額の取扱いはどうなるでしょうか。

原状回復義務は入居者にあります。

しかし、多くの場合には、その回復工事は
オーナーの指示の下で行われます。

つまり、オーナーが入居者に代わって
原状回復工事の一切をするわけです。

この、入居者に代わってオーナーが
原状回復工事の一切を行うことは、
オーナーの入居者に対する役務の提供に
当たります。

したがって、保証金から引き去った工事費用相当額は
オーナーの入居者に対する役務提供の対価であり、
課税の対象となります。

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【編集後記】
昨夜、担当する上級コースが開講しました。
あと7ヶ月、頑張っていきましょう。
冒頭の写真は今年最初に食べたカレー。
サプナのアルベイガン。美味い。

【昨日の一日一新】
音声入力（Mac）

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❐石田修朗税理士事務所HP

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1976年生まれ。B型。姫路出身。（雇わず、雇われずの）“ひとり税理士”として活動中。テニスとカレーを愛する、二児の父です。経営者の不安を安心に変えることにこだわっており、脱力することと手を抜くことのちがいを意識しています。